南财快评：二手房中介费应该继续保持市场调节

5月8日，住建部和市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，要求规范房地产经纪服务，其中备受关注条款是二手房中介费问题，《意见》明确要求，要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准等。

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目前二手房交易中介费率最高一般是3%，这个费率也有政策依据，早在1995年时，国家计委、建设部发布了《关于房地产中介服务收费的通知》，规定房屋买卖代理收费，按成交价总额的0.5%-2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。

目前中介费率基本上没有超过这个范围，当时还规定了可以“独家代理”。但近年来对房地产交易中介的争议越来越大，独家代理被一些人指责为滥用市场支配地位，3%的费率也被视为垄断定价。不乏声音要求降低中介费率、禁止独家代理。

首先需要阐明的是，市场上的一些中介机构虽然有明码标价的中介费率，但实际费率会依市场形势进行调整，一些从业人员指出，一些高总价的房价，中介费打折并不罕见。不同地区之间、不同中介机构的费率水平都有较大的差异，这就引出一个疑问，为什么一些中介机构的实际费率会相对高一些？

整体上看，二手房交易是高度市场化的行业，现有政策中，买卖双方不经过中介机构也可以直接在房地产交易中心进行过户。那么为什么买卖双方还要依赖中介呢？这就是经常提及的“信息不对称”，房地产中介机构拥有买卖双方的需求信息，任何一个买家不需要逐个敲门问房主是否卖房，只需要找到中介机构，说明自己的需求，中介就会帮助他匹配卖家资源。

中介机构的这些“信息”并不是天上掉下来的，他们要租门店、养员工，去扫楼、打陌生电话、做广告，收集这些信息。这些信息当然不是免费的，他的“不对称”程度取决于中介机构对信息的挖掘力度和质量，不同的中介机构也会有很多的差异，比如覆盖的房源区位、品质、交易的速度。

时到今日，二手房交易已经离不开中介机构了，据贝壳招股书的数据，房地产总交易的中介渗透率只有一半，但二手房的中介渗透率已经高达九成，即使新房交易，中介渗透率也从2014年的10%上升到2019年的四分之一。人们不愿意直接跑到售楼处而是通过中介机构来买房，显然这里面的“信息”绝不仅仅是售楼处贴的那几页纸和营销话术。

中介机构的作用还不只有信息中介这一个方面。在此之前，我们可以回顾一下房地产中介还不发达的时代，买卖双方直接交易，有各种扯皮的事情发生，比如房地产真假、一房多卖、抵押情况、付款和贷款进度，房地产交易的链条很长，出篓子的节点太多。租房市场就更加混乱，十几年以前，在某超大城市租房，很高比例的房客、房东经历过房东无理不归还押金、房客损毁家具拒不赔偿等事情。中介机构的出现、普及大大改变了这些局面，是中介机构的普及最终规范了整个二手房交易和租房市场。中介机构一定程度上承担了买卖和租房交易的兜底责任，保证了整个交易链条中的交易双方按规则履行义务。

所以中介费率也反映了中介机构保证交易的能力。这意味着中介机构很难“德不配位”，也就是说，他不可能干着很烂的活，却收着很高的费率。这也意味着，如果政策要限制费率，必然会反过来限制了中介机构提供“服务”的能力，这种服务绝不仅仅是撮合交易的能力，还有保证交易合规履行的能力。

站在中国今天，也许在很多人眼里，房地产中介机构已经规模很大了。但实际上中国二手房交易比例远远低于欧美等发达国家，这意味着中国房地产的财富属性被大大抑制了，没有一个发达的交易市场，资源就无法得到更优质的配置，反过来抑制中国经济的效率。

我们回过头来看1995年的文件，当年开启房地产中介机构，设定费率水平，其本意就是形成商品房市场，房产可以交易，才有财富属性，才会有更多的人购房，才能形成发达的房地产市场。中介机构在其中既可以促成交易，又可以保证交易完成。一个费率被抑制，只会打压市场上的优质中介机构，最终导致整个市场服务的劣质化，进而减损中介机构促成交易、保证交易的核心角色。这对于中国房地产市场恐非好事。

当然，这并不意味着房地产中介费率可以肆意提高，但抑制费率的方式绝不是出台政策直接限制费率，而是要促进中介市场的竞争性和开放性，降低准入门槛，保证市场的头部企业始终面临潜在竞争者的进入压力，让他们用更优质和更高性价比的服务来赢取顾客的信任。

（作者系上海金融与法律研究院研究员）

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