楼市,还有救吗?

时间 : 2023-05-30 03:21:21 来源 : 胖兔财经


(资料图)

现在全国楼市整体看非常不景气,那么 “到底要不要救楼市?” ,绝对是我最近被问到的最频繁的问题,我觉得今天有必要跟大家探讨一下这个问题的答案。

对于这个问题,我的回答是分两个阶段, 第一个阶段是能救但不想救,第二个阶段是想救但救不起来。

我们现在正处于第一个阶段“能救但不想救”。就目前的全国楼市而言,如果要救市有效果,必须出台超乎寻常的强刺激方案,一般性的刺激方案比如降低落户门槛、解除限购限贷政策已经没有用了。强刺激方案可以效仿2009年,比如房贷利率在LPR的基础上打7折,也就是3%的利率水平,而且存量房贷也一律降到3%的水平,不但不限购而且无论买多少套利率都是3%,再就是契税、增值税、个税的优惠甚至直接免除等等。

但这可能么?不可能。因为通过这种超常规刺激起来的楼市,药效一旦过去,必然是更加猛烈的下跌,对经济的伤害更大,房住不炒的核心要义就是要杜绝这种事情的再次发生。所以,大家不要指望政府出台那种不计后果的楼市刺激方案了,能用的招基本都用出来了。

既然政策基本见底,那接下来就是让楼市自由落体。现在已经出现了全国范围内的抛售浪潮,库存一天高过一天,价格一天比一天低。现在的楼市很有意思,一般一个小区会挂出来很多套房子在卖,然后总有抢跑的卖家大幅降价跑路,但越是这样,买家心里越犹豫,现在买房就跟接飞刀一样,你也不知道下一套会不会更低。

你们知道什么叫“无量下跌”吗?现在的楼市就是对这个词的生动演绎。

这种下跌持续一段时间之后就跌不动了,楼市泡沫就被挤的差不多了,但购买力和对楼市的信心也同步被消耗殆尽,二手、新房以及土拍市场集体全军覆没,地方财政陷入更大的危机,然后这时候就会进入到“想救但救不起来”的第二个阶段,那时候房价可能确实很便宜了,但更没人买了。

等第二个阶段走完,楼市就算彻底着陆了,这算“硬着陆”还是“软着陆”,我说不好,大家自己判断,主要看到时候货在老百姓手里,还是银行开发商手里。

我之前说过即便像北京这样的一线城市,未来也就仅有10%的房子可以长期跑赢5%的房贷利率,其他的房子实际都属于非优质资产甚至负资产。从这个角度说,全国绝大多数的房子,都是烫手的山芋,最终必将经历价值回归,之前怎么涨上去的,未来就会怎么跌下来。

房价下跌的速度会比我们预计的快,我预计5年内,强二线单价1-2w,弱二线省会单价5k-1w,三四线小城市单价3-5k,小县城20-30w一套房的情况会比比皆是。这或许就是现实版的“房价如葱”。

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